Os condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos com base no Estatuto próprio, mas estão obrigados a disponibilizar vagas especiais de acessibilidade, caso seus projetos tenham sido submetidos à aprovação junto aos órgãos responsáveis pelo licenciamento posteriormente à data de entrada em vigor do Decreto 9.451/18 (precisamente, 18 meses depois da sua publicação, ocorrida em 27/07/2018).

De qualquer forma, existindo condições, por questões de bom senso, e com base nas premissas do Estatuto do Idoso, é fundamental que a população de idosos que necessite de vagas especiais seja favorecida com melhores acessos aos elevadores e maiores espaços entre as vagas. Porém, pelo fato de a lei não ser impositiva neste sentido, isso dependerá da constituição do condomínio e de ações dos seus gestores.

Em análise ao tema, cabe a ressalva de que o idoso é definido como aquele que tem mais de 60 anos, porém devemos analisar sob a ótica de que a expectativa de vida nos anos 2000, momento da promulgação do Estatuto do Idoso, era em média 69,8 anos, e hoje a expectativa é de 76,7. Sendo assim, é comum encontrarmos muito mais jovens de 60 anos do que idosos.

O artigo 41 do Estatuto do Idoso (LEI N^o 10.741, DE 1º DE OUTUBRO DE 2003) trata de estacionamentos privados de uso coletivo, e não se aplica ao âmbito dos condomínios residenciais que são propriedades exclusivamente privadas, ou por definição comum na legislação, propriedade privada multifamiliar .

Dispõe a Lei da seguinte redação:

Art. 41 É assegurada a reserva, para os idosos, nos termos da lei local, de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, as quais deverão ser posicionadas de forma a garantir a melhor comodidade ao idoso.

Portadores de deficiência

Quanto à pessoa com deficiência, é preciso reforçar os conceitos legais que podem passar desapercebidos. É considerada pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial (art. 2º, Lei 13.146/15).

A oferta de vagas diferenciadas para deficientes passa a ser obrigatória com a Lei 13.146/15 (art. 47) e Decreto 9.451/18, sendo que o primeiro não se aplica a condomínios residenciais, e o segundo, sim.

Lei 13.146/15

Com base na Lei 13.146/15, o texto não se aplica a condomínios residenciais, pois estes são de natureza exclusivamente privada (privado multifamiliar), salvo se houver estacionamento aberto ao público.   Aplica-se, sim, via de regra, aos condomínios comerciais quando houver oferta de vagas ao público.

Art. 47. Em todas as áreas de estacionamento aberto ao público, de uso público ou privado de uso coletivo e em vias públicas, devem ser reservadas vagas próximas aos acessos de circulação de pedestres, devidamente sinalizadas, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, desde que devidamente identificados. (GRIFEI)

• 1º As vagas a que se refere o caput deste artigo devem equivaler a 2% (dois por cento) do total, garantida, no mínimo, 1 (uma) vaga devidamente sinalizada e com as especificações de desenho e traçado de acordo com as normas técnicas vigentes de acessibilidade.
• 2º Os veículos estacionados nas vagas reservadas devem exibir, em local de ampla visibilidade, a credencial de beneficiário, a ser confeccionada e fornecida pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão suas características e condições de uso.

Em análise ao Decreto 9.451/18, observamos que este veio para dirimir a dúvida quanto ao cumprimento das vagas acessíveis dentro de empreendimentos residenciais, e confirmar a sua aplicabilidade, ex vi:

Art. 8º Serão reservados dois por cento das vagas de garagem ou estacionamento, vinculadas ao empreendimento, para uso comum, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, sem prejuízo do disposto no art. 47 da Lei nº 13.146, de 2015.

Em casos de condomínios com poucas vagas em que o percentual de 2% seja menos de que uma vaga, caberá ao condomínio disponibilizar ao menos uma vaga destinada à mobilidade nos termos da lei, veja:

• 1º Na hipótese de o percentual previsto no caput resultar em número menor do que um, os empreendimentos deverão garantir, no mínimo, a reserva de uma vaga de garagem ao estacionamento para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade.

Considerando que as vagas devem ser próximas aos elevadores e escadas, senão vejamos:

3º As vagas a que se refere o caput deverão ser localizadas próximo às rotas acessíveis de pedestres ou aos elevadores, atender aos requisitos estabelecidos nas normas técnicas de acessibilidade vigentes e ficar sob a administração do condomínio em área comum.

E no caso de vagas demarcadas (escrituradas), somada a existência, no condomínio, de vagas comuns em melhores condições, estas devem ser cedidas aos portadores de deficiência, e as vagas destes, passam para a administração, para que atendam à finalidade a que se destinavam as vagas da administração cedidas, veja:

• 4º O morador com deficiência com comprometimento de mobilidade e que tenha vaga vinculada à sua unidade autônoma poderá solicitar uma das vagas sob a administração do condomínio a qualquer tempo, hipótese em que o condomínio deverá ceder a posse temporária da vaga acessível em troca da posse da vaga vinculada à unidade autônoma do morador.

Leia também: Saiba como deve ser a acessibilidade nos condomínios

E por fim, a presente lei não se aplica aos condomínios que não têm vagas vinculadas às unidades.

• 5º O disposto neste artigo não se aplica aos empreendimentos que não ofertem vagas de estacionamento vinculadas às unidades autônomas da edificação.

Conforme dispõem o artigo 9º, inciso I, da mesma lei abaixo, a obrigatoriedade de oferta de vagas para deficientes em condomínios se aplica aos empreendimentos aprovados somente posterior a 25/01/2020.

Art. 9º Ficam dispensados do disposto neste Decreto: I – edificações de uso privado multifamiliar cujo projeto tenha sido protocolado no órgão responsável pelo licenciamento anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.