Quando falamos em acidentes nos condomínios, o primeiro questionamento que vem à mente é saber de quem é a responsabilidade: do síndico, da gestão como um todo, da administradora, do funcionário, do próprio condômino ou inquilino? 

Depende. Isso porque essa é uma questão complexa no sentido de que conforme o tipo de acidente, como e com quem ocorreu, a responsabilidade pode ser tanto do condomínio quanto daquele que foi lesado. 

Antes de tudo, é necessário saber que o condomínio edilício tem como representante o síndico. A ele cabe representar o condomínio ativa e passivamente, dentre outras atribuições legais (art. 1.348 do CC).

E mesmo que a atuação do síndico esteja sempre atrelada e limitada às deliberações em assembleia, convenção condominial, regimento interno e, ainda, à legislação esparsa pertinente, tem o síndico papel fundamental e autonomia funcional para gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o interesse coletivo, a guarda e a manutenção das áreas comuns (art. 1.348, inc. V, CC).

Nesse sentido, entra a questão da responsabilidade civil, aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito), sejam estes danos materiais ou morais (art. 186 c/c 927, do Código Civil). E quando o dano tiver ocorrido, seja por ação ou omissão, nasce para o direito um ato ilícito cuja consequência imediata é o dever de indenizar a vítima.  

A responsabilidade civil tem o objetivo de reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo da medida para que se evite que casos assim se repitam.

Dito isso, é fundamental entender a subjetividade de cada caso. Se o acidente ocorreu por falta de manutenção de alguma área, por exemplo: um piso quebrado que culminou na queda de uma pessoa, o condomínio responde. Sendo assim, o síndico será responsabilizado por ser o representante do condomínio. 

Desta forma, o condomínio somente responderá por um acidente em casos decorrentes de falta de manutenção da área ou ausência da sinalização. Nesse sentido o dano, portanto, decorre da ação omissiva do preposto do condomínio, recaindo a responsabilidade sobre todos os condôminos, pelo ato de terceiro. 

Para entender essa questão, vale a pena se deter em casos particulares, a fim de ilustrar melhor a relação de responsabilidade. Vamos a esses exemplos:

• Durante uma chuva, o condomínio deixa uma janela aberta molhando o chão da passagem de pedestres e alguém cai. 

Aparentemente estamos diante de uma força maior, o que é uma excludente de responsabilidade. Se o condomínio viu a situação e não fez nada ou não sinalizou, pode acabar respondendo pelos danos.

• Acidente no elevador com criança desacompanhada. 

Responsabilidade dos pais, que devem acompanhar os filhos menores pelas áreas comuns em razão do dever de vigilância e cuidado previstos no Código Civil e Estatuto da Criança e do Adolescente. As normas da ABNT proíbem o transporte de menores de 12 anos desacompanhados em elevadores. O condomínio, nesse caso, não tem relação alguma ou responsabilidade em relação a essa questão.

• O galho de uma árvore do condomínio cai e quebra o vidro de um carro de um morador. 

Se a gestão faz a poda (manutenção) constante das árvores do condomínio e uma chuva ou vento forte causou esse tipo de acidente, estamos diante uma isenção de responsabilidade por força maior. O condomínio fez o seu trabalho de guarda das áreas comuns, porém um evento fora de sua responsabilidade é que causou a queda de parte da árvore.

• Portão de entrada quebra a mola e atinge morador.

O condomínio somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de manutenção do portão. Caso contrário, não. A manutenção é feita normalmente por uma empresa. Então, é preciso verificar junto à gestão do condomínio se essa manutenção/conserto tem algum tipo de garantia em caso de acidentes. 

De qualquer forma, em casos de acidentes, é importante que as partes cheguem num acordo de forma amistosa, sem a necessidade de judicialização dos casos. Para isso, o próprio síndico, conselho consultivo/fiscal e assessoria jurídica contratada pelo condomínio podem auxiliar nesse acordo. 

Como em diversos casos as soluções amigáveis, através de conversas entre as partes, é benéfica para os dois lados. Isso porque é mais ágil, já que a judicialização é um processo mais lento, além de a solução de forma amigável ser muito melhor no sentido de ser uma troca de ideias entre pessoas que coabitam um mesmo espaço – nesse caso, o condomínio. 

Escrito por:

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.