A alteração de fachada em condomínios é um assunto polêmico e precisa ser analisada, uma vez que pode acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio, influenciando assim também no mercado imobiliário.

Importante saber que fachada não se limita ao que é visível e sim a todas as faces externas do imóvel, ou seja, frontal, laterais e posterior.

Desse modo, pode-se entender que as faces externas são aquelas que constituam o conjunto harmônico de formas e cores derivadas da identidade arquitetônica concebida para o condomínio.

Logo, considera-se fachada toda área externa que compõe o visual do condomínio, dentre elas as paredes externas, sacadas, janelas, esquadrias, portas, portões de entrada e saída além de outras que compõem a harmonização do prédio.

Se você mora ou tem imóvel em condomínio, é importante saber que no Código Civil temos os direitos e deveres dos condôminos. Vejamos:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Além dos referidos artigos, também temos o artigo 10 da Lei 4.591/64, a qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:

“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;”

(…)

Como se vê, decorre da lei a proibição da alteração da fachada e, geralmente, também consta na convenção do próprio condomínio.

Atualmente, o entendimento dominante em nossa jurisprudência é de que o conceito jurídico de fachada abrange todas as faces do condomínio edilício, ainda que não visíveis de forma imediata aos transeuntes, ou seja, os pedestres.

Tanto os Código Civil quanto a Lei 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente.

Porém, é importante salientar que mesmo a legislação dispondo sobre a proibição de alteração, ainda assim é possível a modificação de fachada, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos, conforme dispõe o artigo 10, § 2º, da Lei 4.591/1964.

Logo, há possibilidade de legitimar alterações através de assembleias, devendo tais alterações serem inseridas na Convenção Condominial.

Para melhor elucidar, por exemplo, temos que a mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do condomínio e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, desse modo, passível de desfazimento, uma vez que contraria o Código Civil, artigo 1.336, inciso III; e a Lei 4.591/1964, artigo 10.

Isso porque é proibido aos condôminos proceder alteração da fachada, estabelecida pelo modelo padrão do condomínio, com alteração de cores, sem prévia autorização dos demais.

Vale destacar que mesmo havendo violações à lei ou irregularidades, por outros condôminos, inclusive com a aceitação do condomínio, não serve como referência para continuar ocorrendo mais violações ou irregularidades.

A alteração da fachada dos condomínios é assunto que traz dúvidas para síndicos e condôminos.

Quando falamos em condomínio é preciso ter clareza que a regra geral é a de que é proibido aos condôminos realizarem modificações nas fachadas sem o consentimento dos demais.