Confira os cuidados para ter na hora de fechar negócio

Uma análise do Secovi -SP (Sindicato da Habitação) mostra que para cada imóvel novo vendem-se sete imóveis usados no Brasil. A força desse mercado deve-se à maior oferta de unidade, preços mais baixos — em comparação a um imóvel novo pronto — e facilidades na hora da mudança (o famoso pegar as chaves e entrar). Mas como avaliar se um imóvel vale mesmo o preço que estão pedindo? Ou ainda: como ter certeza que o dito imóvel não vai trazer mais dor de cabeça com consertos e reformas do que alegria de ter seu cantinho?

Para mapear as vantagens e desvantagens na compra de um imóvel usado, Época NEGÓCIOS conversou com Nelson Parisi, diretor de intermediação imobiliária do Secovi-SP, e Luiz Roberto Calado, autor do livro Imóveis – Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio. “Antes de buscar uma casa ou apartamento, é preciso fazer uma lista de todos os pontos importantes aos quais você precisará prestar atenção”, aconselha Parisi. “Isso facilitará a comparação e a escolha entre os diversos imóveis ofertados no mercado”.

A melhor maneira de se preparar para a “caça ao imóvel usado” é organizar uma listando contendo os pontos que você considera essenciais para sua vida. Não abre mão de varanda? Quer duas vagas na garagem? Só tem interesse se ficar ao lado do metrô? É isso. A lista deve conter espaço para anotações simples ou então detalhes sobre cada ambiente (sala grande, número e tamanho dos quartos, cozinha com armários, banheiros bem divididos, etc), sem esquecer das áreas sociais (hall de entrada decorado, salão de festas espaçoso, academia bem equipada). Ao olhar para a lista após a visita, vai ficar mais fácil lembrar os pontos altos do imóvel, comparados a um imóvel na planta, por exemplo.

Você também pode tirar fotos para acompanhar suas anotações. Nesse caso, peça ao corretor de imóveis que estiver acompanhando a visita ou ao proprietário se você pode tirar fotos e diga que são somente para uso pessoal, comprometendo-se a não postar imagens nas redes. As fotos vão ajudar a ressaltar os pontos positivos (ou negativos) e também ajudam na hora de se imaginar vivendo naquele lugar. E, claro, fica melhor para estabelecer quanto seria preciso para deixar o imóvel “com a sua cara” (tinta, troca de armários, pequenas reformas, etc). Se possível, consulte previamente um engenheiro ou empresa especializada para calcular o custo de uma eventual adaptação ou reforma no imóvel.

O estado físico do imóvel é um grande indicativo de que está à venda porque o proprietário decidiu movimentar seu portfólio ou se há uma razão preocupante para a oferta. Ao falar em estado físico, estamos falando da aparência do imóvel, se está bem cuidado, se não há rachaduras nas paredes que possam indicar um problema estrutural, se o teto do banheiro não tem sinais visíveis de vazamento. Para fazer essa avaliação, não é preciso ser um especialista, mas é importante se informar a ponto de saber quando uma manchinha pode indicar um problema maior do que umidade.

É importante lembrar que, no caso de imóveis mais antigos, é possível que haja pequenos reparos a serem feitos, mas que valeriam a pena pela proporção ou pelo preço da compra. Há casos em que o antigo proprietário faleceu e a família só quer vender para repartir o dinheiro. Nesse caso, vale uma boa negociação para garantir um preço mais baixo, o que pode ser vantajoso para o comprador, mesmo tendo que passar massa fina nas paredes ou trocar azulejos.

O preço dos imóveis é regulado por fatores como oferta, metro quadrado na região, localização, estado físico. Por oferta entenda-se se há muitos imóveis à venda na região, na rua ou ainda no mesmo condomínio. Se for esse o caso, a tendência é que o proprietário esteja aberto a negociação, principalmente se tem pressa em fechar o negócio ou se o estado do imóvel não é aquelas coisas. Para checar o metro quadrado, basta buscar no Secovi local o indicativo ou mesmo em suplementos de decoração e imóveis. E, quando falamos em localização, é a questão básica: essa é a melhor rua do bairro? Fica diante de um parque? Conta com uma boa rede de transporte público? São todos pontos que entram na conta.

Uma dica é procurar por imóveis semelhantes e da mesma construtora na região, de acordo com Luiz Calado. “Pergunte aos vizinhos quais problemas eles tiveram”.

Outra grande vantagem dos imóveis usados é que alguém já fez o test-drive antes de você. Ao visitar a casa ou apartamento, você terá uma boa ideia do imóvel e também do entorno. Se vai fazer uma visita acompanhado do corretor ou proprietário, chegue mais cedo e caminhe a pé ao redor para ver se há uma boa rede de serviços (padaria, lanchonete, tinturaria, lojas etc).

A vistoria também deve incluir uma conversa informal com outros moradores e o zelador, se possível até um papo mais sério com o síndico. Nessa conversa, você terá “sinais” de que o condomínio é organizado ou se há problemas, que vão desde barulho até muitas unidades em atraso com o condomínio.

Ao fazer sua visita ao imóvel usado, certifique-se de acionar interruptores e abrir torneiras, talvez até mesmo usar o banheiro. O ponto aqui é ver se o imóvel está em ordem, uma vantagem dos usados, uma vez que você fica sabendo rapidamente a situação geral do que quer comprar.

“O comprador deve verificar se tudo está funcionando no imóvel, a condição do sistema hidráulico (banheiro e cozinha), se a rede elétrica atende às suas necessidades de uso ou se vai requerer obras e adaptações, checar os revestimentos (os pisos e azulejos precisarão ser trocados?) e também avaliar se as áreas comuns estão em bom estado de manutenção”, cita Nelson Parisi.

Imóveis muito antigos podem apresentar problemas que, dependendo, podem pesar bastante no bolso. Problemas de conservação em áreas comuns podem levar a obras, que certamente vão culminar na elevação das taxas de condomínio, alerta Parisi. Exemplo: uma reforma de prumada [conjunto de elementos de um edifício com alinhamento vertical comum, como elevadores, escadas, instalações hidráulicas ou elétricas] terá um impacto grande no valor do condomínio. Da mesma forma, um edifício que terá de contratar modernização de elevadores ou impermeabilização das áreas molhadas comuns (como hall ou piscina) vai terminar com uma conta pesada para seus moradores.

Para fazer esta comparação, segundo Nelson Parisi, é preciso separar os imóveis usados pela idade e conceito de planta, já que o mercado vem passando por mudanças que dão maior ou menor destaque para algumas áreas internas e comuns do empreendimento. Há quem considere hoje mais importante ter um imóvel com suíte do que uma cozinha espaçosa. “Um exemplo é o condomínio-clube, com grandes áreas de lazer e muitas unidades e, por isso, uma taxa de condomínio relativamente menor que a dos prédios mais antigos”, diz Parisi. Ele também cita os chamados “terraços-gourmet” — aqueles com uma varanda com churrasqueira — que trazem um espaço externo geralmente bem maior que os terraços dos antigos condomínios.

Se o prédio tem até dez anos, provavelmente estará adaptado a muitos desses novos conceitos. Nesse caso, o comprador sairá em vantagem ao optar por um imóvel usado, pois poderá comprar o apartamento a um preço mais barato, porém com uma estrutura moderna. “Na comparação com um imóvel novo, os preços serão ligeiramente menores e o apartamento já contará com armários fixos e pisos instalados, itens de decoração e gesso”, diz Parisi. Essa avaliação, porém, deve ser feita com cuidado: caso o imóvel não esteja bem preservado, é preciso fazer as contas para ver se não valeria mais a pena comprar um novo e decorá-lo conforme seu gosto.

Quando se trata de casais jovens ou famílias com filhos mais crescidos, um apartamento ou casa em empreendimentos que não seguem o conceito “clube” podem ser uma opção mais interessante. “Para famílias que não precisam mais de áreas de lazer amplas para crianças, pode ser uma boa opção”, afirma Nelson Parisi. É possível negociar bons descontos e gastar o dinheiro economizado em reformas para modernizar o imóvel”. 

Segundo os especialistas, além do estado físico do imóvel, é preciso conferir o memorial descritivo. O memorial inclui pontos básicos, da divisão de cômodos ao tipo de piso. Ele é principalmente importante para imóveis que acabaram de ficar prontos, pois aponta todos os itens que a construtora tem o dever de entregar por contrato (pisos, torneiras etc).

No caso dos imóveis usados, é importante conferir se a papelada está registrada nos devidos cartórios. Se não for o caso, saiba que pode ficar caro e, portanto, desqualificar a compra. Até pouco tempo, ainda era permitido fazer pequenas reformas sem envolver serviços de arquitetos, por isso tenha certeza de que plantas, licenças e taxas estão devidamente em dia e pagos, antes de assinar a compra. Se mesmo assim quiser comprar o imóvel, peça um desconto que cubra esses gastos.

Feita a vistoria e sem problemas graves à vista, é hora de atentar para a documentação do imóvel e dos próprios vendedores. Se não entender do assunto, procure um advogado especializado. “Não adianta contratar o amigo do amigo e ele não conhecer do ramo”, afirma Parisi. Sem um especialista para auxiliar, o melhor é procurar os serviços de uma imobiliária. Muitas oferecem esse serviço dentro dos honorários já estabelecidos para a intermediação imobiliária.

Conseguir financiamento para comprar um imóvel novo é sempre mais fácil do que na hora de adquirir um bem usado. No imóvel novo, principalmente quando se trata de imóvel na planta ou em lançamento, a própria construtora tem parcerias com bancos, que vão levantar sua ficha para tentar fechar negócio. “As incorporadoras oferecem planos de pagamento mais acessíveis e diferidos no tempo (que podem ser postergados). Normalmente, os bancos também oferecem um maior percentual de financiamento para os imóveis novos”, diz Nelson Parisi.

Já para comprar um imóvel usado financiado, você precisará ter o valor da diferença entre o preço acertado com o proprietário e o valor de um financiamento para pagamento à vista. Isto porque no momento da assinatura do contrato de compra e venda com com o banco financiador, a parte do vendedor terá que estar quitada.

Para entender melhor, veja a tabela abaixo:
Preço do imóvel:  R$ 100.000,00
Financiamento: 70.000,00
Entrada: diferença de preço para o financiamento: R$ 30.000 pagos à vista

Portanto, se você quer comprar um imóvel que custa R$ 100 mil e só obteve R$ 70 mil junto ao banco, terá de desenvolsar os outros R$ 30 mil para fechar o negócio.

É preciso lembrar que, além do valor do imóvel em si, o comprador também terá gastos consideráveis com as despesas de escritura (que varia conforme o estado) e ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) —  a alíquota média do imposto no país é de 2% do valor do imóvel. Em São Paulo, ela é de 3%. Não se pode esquecer também das despesas iniciais para decoração e mudança.

O especialista Luiz Calado argumenta que, independentemente da situação do país, é preciso avaliar, antes de tudo, a situação financeira do comprador – no caso, a sua situação. Se não tiver uma parte do dinheiro para dispor ou tiver de pagar parcelas muito altas de financiamento para comprar um imóvel novo, talvez seja melhor optar por um imóvel usado. As vantagens? além do preço menor em relação aos novos, ele já tem um histórico de uso e está pronto para morar. “Ele permite que o comprador mude-se quando quiser”, diz Calado.

Fonte: Época Negócios