O condomínio edilício é uma organização estruturada conforme um conjunto normativo que reúne principalmente normas da Constituição Federal, do Código Civil, da Lei das Incorporações Imobiliárias, da Lei de Registros Públicos, da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno.

Esse conjunto determina os órgãos da administração e respectivas competências, bem como os direitos e os deveres da população condominial.

O funcionamento do condomínio edilício, mesmo o de edifícios de pequeno porte, exige certa organização estrutural que determine competências, obrigações e deveres.

O Código Civil impõe a instalação de dois órgãos considerados fundamentais á administração do condomínio:

A assembleia e o síndico; mas não exclui a possibilidade de instalação de um órgão com funções de fiscalização, o conselho fiscal, bem como a criação de outros órgãos que os condôminos considerarem necessários.

O Código Civil não regula todos os órgãos que um condomínio possa colocar em funcionamento, ocupa-se apenas da assembleia, do síndico e do conselho fiscal.

A assembleia é o órgão de maior hierarquia na administração do condomínio, responsável pelas decisões mais importantes e vitais para a administração. Tem funções legislativas, portanto, não se trata de um órgão executivo.

A assembleia não atua permanentemente, suas reuniões são periódicas e, às vezes, reduz-se a apenas uma reunião por ano.

O síndico é o órgão mais importante da organização condominial, tendo em vista que a sua atuação é permanente na administração do condomínio. Tem funções executivas e, para exercer convenientemente a administração, depende de auxiliares (administrador, zelador, porteiro, segurança, faxineiro, etc.) que são contratados mediante autorização da assembleia.

O Conselho Fiscal é o órgão fiscalizador composto de três membros eleitos pela assembleia. Trata-se de órgão de funcionamento facultativo, portanto, sua instalação depende de deliberação da assembleia de condôminos.

O Código não exclui a possibilidade de serem criados, pela convenção condominial ou pela assembleia quando autorizada pela convenção, outros órgãos com funções técnicas ou destinados a aconselhar o síndico ou o empresário contratado para realizar os serviços burocráticos do condomínio.

Esses órgãos auxiliares poderão ser permanentes ou transitórios e devem funcionar sob a supervisão do síndico.

Nesse sentido, é comum nos condomínios mais populosos a figura do subsíndico, que auxilia e substitui o síndico no caso de falta ou impedimento deste. Também são comuns as comissões formadas por condôminos com funções de supervisionar obras, elaborar projetos de reforma da convenção ou do regimento interno.

Anote que os atos praticados por esses órgãos auxiliares obrigam o condomínio perante os condôminos e perante terceiros.

Esses órgãos são criados ou instituídos por deliberação da assembleia que determina suas competências, portanto, cabe á assembleia, na qualidade de órgão superior na hierarquia administrativa, dirimir e eventuais conflitos entre eles e o síndico ou entre eles e o conselho fiscal.

Os órgãos visam atender objetivos administrativos e jurídicos e, para isto, nos limites de suas competências, expressam a vontade do condomínio.

Todavia, os órgãos não são sujeitos de direito, não possuem personalidade jurídica, não podem demandar e nem ser demandados em juízo. O sujeito de direito responsável pelos atos praticados pelos órgãos é o condomínio edilício.

Enfim, a administração direta o condomínio cabe ao síndico, que o administra conforme as deliberações da assembleia e sob a fiscalização do conselho fiscal. Os capítulos seguintes serão dedicados á análise desses três órgãos começando pela assembleia.

Fonte: Síndico Legal