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Publicado em 5 de março de 2025
Função social do imóvel Você sabe o que é a função social do imóvel? Saiba do que se trata e se a sua propriedade se encaixa na norma.
Você sabe o que é a função social do imóvel? Saiba do que se trata e se a sua propriedade se encaixa na norma.
Toda propriedade urbana ou rural deve atender à função social, expressa pela Constituição Federal de 1988 e fiscalizada pelo poder público municipal, a fim de garantir o seu uso adequado e uso em consonância com os interesses da sociedade.
Ou seja, os direitos de propriedade são limitados para que o imóvel, embora seja um bem privado, não prejudique a coletividade. Será, então, que a sua propriedade vem cumprindo com a função social?
O que é a função social do imóvel e o que diz a Constituição Federal?
Segundo Luiz Kohara, engenheiro civil e doutor em Arquitetura e Urbanismo pela FAUUSP, a função social da propriedade urbana ou rural é um instrumento jurídico estabelecido na Constituição Federal 1988 a fim de garantir o uso adequado das propriedades.
“Em relação a imóveis urbanos, [a função social] está prevista no artigo 182 da Constituição Federal; regulamentada pelo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001; e os instrumentos de aplicação estabelecidos no Plano Diretor”, diz.
O artigo 182 informa: “A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes”.
Em seu parágrafo § 2º, diz: “A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”.
Já no caso de propriedades rurais, a previsão se encontra no artigo 186 da Constituição Federal: “A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores”.
Luiz explica que a função social do imóvel urbano e rural é importante para evitar o uso maléfico da propriedade à sociedade.
“No caso da função social dos imóveis urbanos, ela pretende o desenvolvimento urbano embasado na maior equidade social e sustentabilidade urbana, no qual deve prevalecer o interesse público da sociedade e limites aos interesses particulares que agravam as desigualdades sociais e a insustentabilidade urbana”, diz ele, que também tem pós-doutorado em Sociologia Urbana e Habitação e é fundador e colaborador do Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos.
Para ele, o instrumento jurídico vale para evitar a especulação imobiliária, na qual os proprietários deixam os imóveis vazios até que haja valorização imobiliária em decorrência de investimentos públicos no entorno.
Diferenças entre imóvel não edificado, subutilizado e não usado
Como inferido acima, um imóvel vazio, que serve à especulação imobiliária, não cumpre a sua função social. Nesta conceituação, porém, alguns termos se confundem e é importante diferenciá-los.
Segundo o advogado Diego Amaral, especialista em Direito e Processo Civil, um imóvel subutilizado é aquele que possui uma área superior a 250 m² e, apesar disso, tem um aproveitamento abaixo do coeficiente mínimo definido pelo zoneamento do local onde ele se situa. “O coeficiente mínimo de cada zona é estabelecido por seu plano diretor regional”, explica.
Já o imóvel não edificado diz respeito àquele imóvel que não é habitado ou é ocupado com a edificação provisória, onde não se exerçam atividades nos termos da legislação de uso e ocupação do solo. “Ali se estabeleceu algo que não é descrito pela lei do uso do solo daquela região”, diz Diego, que é ex-diretor da Comissão Especial de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB.
Por fim, um imóvel não utilizado é aquele que, embora possua a edificação atendendo o básico coeficiente exigido, tem um mínimo da sua área construída desocupada por um período, normalmente superior a 1 ano.
Como garantir que o imóvel está cumprindo a sua função social
Diego afirma que a função social do imóvel e da propriedade urbana é compatível com a infraestrutura, os equipamentos e os serviços públicos disponíveis, enquanto colabora para o bem-estar da população como um todo.
“Conforme a Constituição, a propriedade cumpre sua função social quando é explorada de forma sustentável, os recursos naturais são utilizados adequadamente e, em relação ao que se pratica naquele imóvel, a legislação trabalhista é respeitada”, diz.
Cabe ao poder público municipal fiscalizar constantemente o uso do imóvel, notificar o proprietário acerca do tema e aplicar as sanções estabelecidas nas leis em caso de descumprimento.
Efeitos do não cumprimento da função social do imóvel
Conforme estabelecido na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade, o Plano Diretor de cada município cria os instrumentos e procedimentos a serem aplicados para garantir a função social das propriedades urbanas.
A Constituição diz que, mediante o descumprimento da função social, o proprietário pode sofrer as seguintes penas sucessivas:
- Parcelamento ou edificação compulsórios;
- Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo;
- Desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até 10 anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
O proprietário de um imóvel notificado pode vendê-lo?
Sim, isso é possível. Mas, segundo Diego, os prazos dados na notificação para o cumprimento da função social da propriedade não deixam de fluir, mesmo para o comprador deste imóvel.
Como saber quais imóveis foram notificados?
É possível consultar o site da prefeitura ou da secretaria competente (normalmente, de planejamento e habitação) se o seu imóvel foi notificado em relação ao descumprimento da função social.
“Em raras vezes, essa informação pode ser verificada no próprio cartório de registro de imóveis com alguma eventual averbação sobre o imóvel”, diz Diego.
Fonte: Casa e Jardim.
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