Surge-nos a seguinte questão: se o condômino está inadimplente, mas o condomínio tem contrato com uma garantidora, em tese o condomínio estaria em dia em seus recebimentos de quotas e, portanto, o condômino poderia votar, já que não haveria inadimplência perante o condomínio. Correto?

Para responder esta pergunta aparentemente singela, é preciso explicar a natureza do contrato de garantia das garantidoras de condomínio.

Em suma, trata-se de um contrato de prestação de serviços, no qual a empresa assegura que a receita integral do condomínio, até alguns dias após o vencimento da quota, estará totalmente antecipada ao seu caixa, independentemente do pagamento pelos inadimplentes.

É importante destacar que a garantidora não “compra” o crédito do condomínio.  Há uma “antecipação” dos valores ao condomínio, mas este continua sendo o legitimado, para todos os efeitos, para o recebimento dos valores, tendo apenas delegado um poder de mandato para a empresa garantidora efetivar a cobrança (art. 1.348, par. 2º do Código Civil).

As garantidoras não se enquadram no conceito de factoring, nem de seguradora, e nem se subrogam (“substituem”) no direito do condomínio, via de regra.

Resta evidente a boa lógica de que continua o condômino como devedor perante o condomínio até que proceda ao pagamento das suas quotas inadimplidas, mesmo que deva proceder ao pagamento de suas quotas perante empresa de cobrança terceirizada.

Assim, conclui-se que é inviável o condômino inadimplente votar nas deliberações, já que o Código Civil impõe o adimplemento como critério para participação das assembleias (art. 1.335, inc. III), mesmo que o condomínio tenha contrato ativo com garantidora de condomínio.

André Zacarias Tallarek de Queiroz — Advogado em Curitiba/PR — andre.queiroz@grupojuridico.com.br

Artigo publicado originalmente na Revista Direito & Condomínio – edição n° 21