Completamos agora em março um ano desde a chegada da pandemia do novo coronavírus (COVID-19) no Brasil.

Infelizmente parece que estamos longe de ver fim a essa crise, já que mesmo com a chegada das vacinas, a vacinação em si parece estar longe de atingir a totalidade da população. 

Dentro desse cenário, com a chegada da segunda onda, o Brasil se vê fortemente atingido, e claro que os condomínios não são imunes a isso. Com comércio e indústria sofrendo com essa questão, muitas pessoas estão perdendo os seus empregos e, em casos como esses, para quem mora em condomínio, muitos não estão conseguindo arcar com a taxa condominial. 

Em uma situação complicada como essa, a gestão também sofre, pois com a inadimplência, o condomínio não consegue arcar com as suas obrigações mensais.

Nesse sentido, é importante que cada gestão veja a situação do seu condomínio e entenda o momento pelo qual estamos passando, analisando cada caso detidamente, porém, sem deixar de ter uma visão global da economia do condomínio para assim não prejudicar a maioria.  

Por isso, é preciso que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento. 

A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

Essa é uma situação muito ruim e pela qual ninguém quer passar, ainda mais sendo consequência de algo que vem atingindo o mundo todo e onde cada indivíduo não consegue controlar por si mesmo a fim de resolver o problema. Por isso, é fundamental que a gestão do condomínio esteja atenta, analise cada caso e ao mesmo tempo tenha a atenção necessária para que esse problema, ainda que passageiro, não prejudique o condomínio a longo prazo. 

Escrito por:

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.