Os créditos oriundos de valores auferidos com ações judiciais, sejam eles de ações vícios de construção ou de ações contra concessionários, teriam o caminho natural de integrar o caixa condominial. 

Mas quando são valores representativos, começa a surgir na coletividade a vontade de ter esse valor repartido aos moradores e não devolvido ao caixa do condomínio, o que passa a gerar dúvidas e muitas vezes conflitos de concepção do que se deve fazer com o dinheiro.

Entendo que o caminho correto seria que este valor ficasse em caixa e, após deliberação em assembleia passasse a integrar conta específica, para que pudesse ser usado com alguma contingência ou obra que se fizesse necessária. Não podemos esquecer que as edificações sofrem um desgaste natural conforme cita a ABNT NBR 14653-1:2001, por volta de 4% ao ano. O que por si só seria motivo para que o valor ficasse em caixa a fim de se realizarem as obras necessárias de reparos em função do desgaste natural trazido pelo tempo.

Entendo que distribuir valores seria inerente a empresas que objetivam o lucro como fim e não deve ser prática comum em condomínios que nem personalidade jurídica possuem. Ou na definição de Nascimento e Franco, possuem personalidade jurídica anômala, uma vez que tem obrigações inerentes a pessoa jurídica, tais como, por exemplo: a capacidade de estar em juízo.

Caso a coletividade não entenda que o dinheiro pertence a massa e requeira a sua devolução, alguns passos precisam ser seguidos. O primeiro deles deve ser submeter a deliberação em assembleia com esse fim específico de definir a destinação do valor auferido com a indenização. Deve-se também fazer a verificação se desta devolução não incidirá tributação. Os valores referentes a indenizações são declarados entre os rendimentos isentos/não tributáveis.

Outro ponto a ser observado é de quem é o titular para receber o dinheiro. A monta deve ser devolvida ao proprietário, ou seja, aquele que tem o direito de propriedade no momento em que o valor passa a integrar o caixa do condomínio. Uma vez que se trata de despesa “propter rem”.

Alguns condôminos precavidos antes de venderem o bem, no compromisso de compra e venda se reservam o direito de receber o valor inerente a indenização, uma vez que já sabem da intenção de devolução do valor aos condôminos, porém cabe ao condomínio devolver ao proprietário atual, pois o condomínio não tem o dever de saber algo que foi ajustado entre as partes na compra e venda do bem, salvo se o direito estiver constando da matrícula do bem. Neste caso caberá ao proprietário atual da unidade o trâmite administrativo com a devolução do valor ao antigo proprietário se esse for o caso, tal procedimento não cabe ao condomínio.

A devolução requer cautela ao prédio, uma vez que o titular da unidade na matrícula pode ter negociado o imóvel, e nesse caso o compromissário comprador teria o direito de receber o valor. E nesse caso o dinheiro deve ser devolvido para esse segundo, desde que o condomínio tenha ciência da negociação da unidade.

E por cautela o condomínio que optar em devolver o dinheiro auferido por ação, deverá notificar todos proprietários constantes da matrícula informando sobre a devolução, bem como notificar os adquirentes que não constam na matrícula, nos casos em que tem ciência da negociação da unidade. Nos casos de duas pessoas pleitearem pelo valor, o prédio não deve distribuir o dinheiro. Se o impasse não for resolvido a monta deve ser consignada em juízo.

Temos ainda os antigos proprietários que almejam a monta, mesmo sem direito. Para estes dizemos que da mesma forma que uma previsão orçamentária que precisou de uma chamada extra, não recairá ao antigo dono que tenha vendido o bem no momento da chamada extra. Tão pouco recairia ao antigo proprietário o valor inerente a rescisão de funcionário antigo de sua época. Assim, a monta a ser distribuída pertence ao proprietário atual que possui direito sobre a coisa (usar, fruir, dispor).

Desta forma, entendo que por lógica e para que se evitem dissabores como os relatados acima, que podem ensejar responsabilidade do condomínio e seu gestor, os valores deveriam por óbvio integrar o caixa do condomínio.

RODRIGO KARPAT
Sobre Karpat Advogados – Dr. Rodrigo Karpat

A Karpat Sociedade de Advogados é o maior escritório de direito imobiliário e condominial do país. Cobrindo também as diversas áreas do direito desde 2007, o escritório é responsável por gerenciar mais de 9.000 processos.Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados. É considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.
Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB São Paulo.