O IPTU é sigla usada para o IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO, que incide sobre os imóveis localizados no perímetro urbano da cidade.

O responsável pelo pagamento deste tributo são: o proprietário, o titular do domínio útil ou possuidor do imóvel¹. No caso de imóvel alugado, o contrato de locação pode imputar a obrigação do pagamento deste imposto ao locatário, no entanto, se não dispuser assim, a responsabilidade de pagar o IPTU será do proprietário, e não do inquilino. 

E você deve se perguntar: Como é calculado o IPTU? É através do valor venal do imóvel, ou seja, uma estimativa do preço do m² da propriedade. Esse valor é calculado através da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município, que utiliza diversos parâmetros como o valor unitário residencial, a posição do imóvel na quadra, o tipo de edificação, o tempo de vida, a dimensão, entre outros.

O valor a pagar do IPTU será em percentual, que é uma alíquota estabelecida por lei municipal, multiplicada pelo valor venal.

Caso o contribuinte ou o responsável discorde do valor lançado pela prefeitura, o que fazer? Ele poderá manifestar sua discordância por meio de processo administrativo, onde serão apresentados e comprovados os motivos que fizeram o contribuinte acreditar que os valores estão incorretos.

Inicialmente, para evitar novas cobranças erradas, deve ser realizada uma revisão cadastral do imóvel, através de protocolo na Secretaria Municipal da Fazenda, ajustando as informações sobre as características do imóvel, como metragem, tempo de vida, tipologia errada, pois muitas vezes os erros no cadastro são as causadoras de cobranças erradas.

A impugnação dá início a fase administrativa do procedimento, devendo esclarecer como objetivo a diminuição do valor, detalhando os motivos de fato e de direito em que se fundamenta, os pontos de discordância e as razões e provas que possuir. Na grande maioria dos casos também é necessário anexar ao processo um laudo de avaliação feito por arquiteto, engenheiro ou outro profissional, mas isso depende de cada município e de cada caso concreto.

O prazo para impugnação é de 90 dias contados da data de vencimento da primeira parcela, ou da parcela única. Passado esse prazo não é mais possível fazer a impugnação administrativamente, isso porque a partir de então o lançamento é considerado como correto.

O processo administrativo demora em média de um ano e meio a dois anos para ser concluído, já levando em consideração todos os possíveis recursos administrativos, aumentando em caso de necessidade do auxílio judicial para resolução da situação. 

Durante o curso do processo administrativo a cobrança do débito fica suspensa, não incidindo multa. Porém, o valor deverá ser atualizado na hora de realizar o pagamento. Para que não incidam encargos, em alguns municípios, como São Paulo e Campinas, é possível realizar o depósito administrativo e posteriormente requerer a restituição, e ainda que isso não seja possível, recomendamos que não deixe de pagar enquanto estiver questionando o valor, considerando a possibilidade de ser mantido o cálculo e o débito resultar num montante bem elevado.

Por fim, é necessário que observemos os parâmetros utilizados nos cálculos com ajuda de um profissional para que possa ser identificada qualquer possibilidade de diminuição do IPTU a ser pago, e caso não obtenha êxito na esfera administrativa, é possível propor ação judicial visando a correção dos lançamentos e a devolução dos valores erroneamente pagos.

¹ Segundo o art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8245/91)

Escrito por:

Sabrina Defrein

Advogada no escritório Lobão Advogados, Pós-graduada em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito, atuando na área de contencioso e consultoria na área Cível, Imobiliária e Condominial. Mais informações: sabrina@lobaoadvogados.com.br