Os ambientes que são definidos como áreas comuns do condomínio, também são responsabilidade do síndico ou administrador. Afinal, esses espaços são de uso comum dos moradores, e precisam de uma boa administração, regras e manutenção.

‍Um espaço de uso comum que não é bem gerenciado pode ser motivo de conflitos no condomínio, causar reclamações e no pior dos casos, até mesmo acidentes.

‍Nesse artigo do blog, vamos explicar o que é área comum, como é feita a sua gestão e como o síndico ou administrador pode agir para evitar problemas com esse espaço.

O que são as áreas comuns do condomínio?

‍Os espaços definidos como áreas comuns são, em resumo, espaços que podem ser utilizados por qualquer condômino dentro do condomínio.

‍Esses são alguns dos ambientes que fazem parte da área comum da maior parte dos condomínio:

• ‍Áreas de circulação: corredores, hall de entrada, portaria, elevadores, escadas e etc;
• Academia ou quadra esportiva;
• Bicicletário;
• Churrasqueira ou espaço gourmet;
• Lavanderia;
• Piscina;
• Playground ou pracinha;
• Salão de festas;
• Salão de jogos;
• Jardim;
• Espaço pet.

‍Além é claro da garagem, que caso esteja mencionada na escritura ou contrato de aluguel, deve ser considerada como uma área comum do condomínio.

‍Contudo, as vagas de garagem podem ser consideradas como áreas privativas. Confira agora o que é cada área do condomínio e o que está previsto em lei sobre a utilização de cada uma delas:

Área Privativa

A área privativa pode ser definida como aquela sobre a qual o proprietário possui total domínio e que pode ser delimitada pela superfície das paredes externas.

‍Ou seja, são aqueles espaços previstos no contrato como propriedade privada. Exemplos de área privativa são: o apartamento no edifício, vagas de garagem e cômodos de despejo.

O que diz o código civil sobre o uso das áreas privativas 

Segundo o inciso I do artigo 1.335 do Código Civil, que fala sobre os direitos do condômino, a área privativa pode ser livremente utilizada pelo proprietário, desde que respeite as normas que constam na Lei.

Todos os condôminos têm o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

Com a ressalva dos incisos II a IV do artigo 1.336, sobre os deveres dos condôminos:

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Sendo assim, não são recomendadas atividades comerciais, em condomínios residenciais, que atrapalhem ou coloquem em risco a segurança da vizinhança.

Além destas,  há ainda outros decretos que podem influenciar na utilização destas áreas, como é o caso da Lei do Silêncio.

O uso das áreas comuns do condomínio 

Apesar de ser um espaço de uso comum dos moradores, o uso da área comum do condomínio enfrenta restrições com base na necessidade de seu compartilhamento. Com o auxílio de regras é possível evitar problemas.‍

Os condôminos possuem deveres previstos em lei com relação ao uso de áreas privativas, e não é diferente na utilização de áreas de uso comum.‍

A área comum do condomínio está sujeita a outras ordens que regem os princípios gerais de convivência:‍

• ‍O uso das áreas comuns do condomínio não pode causar dano ou incômodo aos outros moradores.
  ‍Ou seja, os moradores devem possuir bom senso para entender se suas atividades estão atrapalhando os outros condôminos.‍
• ‍Não é permitido constituir obstáculos ou embaraço ao bom uso da propriedade por todos.
  ‍O condômino não pode, por exemplo, colocar entulhos na sua vaga ou na de outro, dificultando ou impedindo a utilização da garagem por outras pessoas.‍
• O morador tem o dever de conservar e manter as áreas comuns em bom estado.
  Isso significa que caso o condômino cause um dano a esse espaço, ele fica responsável por repará-lo.‍
• Toda a utilização dos ambientes de uso comum deve seguir as regras do regimento interno do condomínio.
  O regimento interno define quais são os termos para o uso das áreas comuns, bem como as multas para o descumprimento das regras.‍
• O morador precisa solicitar a utilização da área comum para o responsável.
  A forma como deve ser feita a solicitação geralmente pode ser encontrada no regulamento interno.‍
• Crianças não podem realizar reservas.‍
• O regulamento interno também irá definir os horários de utilização das áreas comuns.
• Todos os moradores, inclusive os que moram por contrato de aluguel, poderão utilizar as áreas comuns.
  A exceção ocorre em condomínios que mudam essa regra no regulamento interno.‍
• O condomínio pode cobrar um valor referente a utilização da área comum.
  Essa é uma boa forma de arrecadar fundos para a manutenção e conservação das áreas comuns.‍

Ainda sobre a área comum do condomínio, é importante frisar que o condômino não poderá tomá-las como sua.

Por outro lado, o artigo 1.340 do Código Civil, permite a utilização exclusiva de uma área comum do condomínio, desde que o morador banque as despesas referentes à sua utilização. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.‍‍

Quais são os maiores problemas no uso de áreas comuns no condomínio?‍

As áreas comuns podem trazer diversos problemas para a gestão lidar, principalmente quando há brechas no regulamento e falhas na fiscalização.‍

É dever do síndico garantir que esses ambientes estão sendo utilizados de forma adequada e evitar que problemas aconteçam. Confira a seguir, os problemas mais comuns no uso de áreas comuns no condomínio:

Descumprimento da lei do silêncio‍

A lei do silêncio é muito importante para garantir que os condôminos não causem incômodo uns aos outros com excesso de barulho.‍

Mas, se o condomínio possui uma área para churrasco, eventos ou onde seja possível realizar confraternizações, é bem provável que encontre problemas com o excesso de barulho.‍

É importante entender que não é necessário proibir festas no condomínio, mas sim definir limites de horário, regras sobre o som alto, e cobrar o comprometimento dos moradores.‍

Como já foi dito, o uso da área comum não pode causar incômodo aos demais moradores.

Danos nas instalações‍

O desaparecimento de utensílios, objetos ou móveis danificados, vidros quebrados ou qualquer outro tipo de prejuízo é responsabilidade do morador que reservou o ambiente de uso comum.‍

As regras da área comum devem salientar que é condômino que arca com esses prejuízos, e o morador deve ter cuidado para utilizar esses espaços.

Negligência na limpeza do ambiente‍

Se consta no regimento interno que as áreas comuns do condomínio devem ser limpas depois do uso, é dever do condômino fazê-lo, mesmo que o condomínio conte com funcionários de limpeza.‍

Esse é o problema comum com condomínio que contam com salões de festa, espaço gourmet e churrasqueira.

Utilização inadequada da área comum‍

Acontece quando os moradores descumprem o regimento interno utilizando a área comum com outros objetivos do que é definido.‍

O morador não pode usar a área comum para guardar um móvel, por exemplo.

Problemas no agendamento‍

A falta de uma agenda organizada e bem estabelecida pode acabar gerando conflitos em relação ao agendamento dos espaços de uso comum.

Como o gestor do condomínio pode evitar os problemas na área comum?‍

Para evitar os principais problemas na utilização da área comum no condomínio, o gestor deve estar ciente de todo o regimento interno a respeito desses espaços. Dessa forma, ele pode entender melhor se o regimento abrange todos os possíveis problemas.‍

É essencial que o regimento interno define muito bem as regras de uso para os espaços de uso comum, bem como as punições para o descumprimento do regimento.‍

Além disso, o síndico também deve organizar muito bem o agendamento de reservas. ‍

Nesse artigo falamos sobre o que são áreas comuns, o que a lei fala sobre seu uso, quais seus principais problemas e como o gestor pode agir para evitar tais problemas.‍

A boa administração pode evitar a maior parte dos problemas relacionados ao uso de áreas comuns, contudo, vai demandar muito trabalho do gestor e nem sempre será o suficiente.‍

Por isso, síndicos e administradores devem considerar a utilização de um aplicativo para gestão de condomínios, que além de ser um grande aliado na organização do uso das áreas comuns, também oferece recursos que facilitam a gestão condominial como um todo.

Fonte: uCondo