Ao realizar um questionário perguntando qual o motivo pelo qual alguém decidiu ir morar em um condomínio, a palavra “segurança” estará entre as respostas mais citadas. De fato, o exagerado crescimento no investimento em obras para criação e desenvolvimento de empreendimentos condominiais faz da “segurança” a bola da vez para acelerar vendas imobiliárias.

 

A expectativa de conveniência e de proteção arrastam aplicações cada vez maiores no mercado de condomínios. As construtoras e incorporadoras já aprenderam a usar bem campanhas de vendas atreladas ao conceito de vender “segurança”. Pois bem, os consumidores procuram mesmo comprar unidades condominiais com a perspectiva de estarem mais resguardados.

Em que pese o aumento de furtos e roubos a condomínios nas principais capitais e grandes municípios como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Fortaleza, Manaus entre outras, somente paramos para pesquisar esse tema quando fomos ou conhecemos a vítima.

Diversos são os motivos que facilitam o acontecimento dessas situações. As principais razões que tenho encontrado nos empreendimentos em que atuo são:

 

1. Desatenção, tanto do morador quanto do prestador de serviço de segurança ou portaria;
2. Falta de infraestrutura adequada: câmeras, sensores e manutenção preventiva de portões, sistema de CFTV (circuito fechado de televisão), torniquetes e inibidores de acesso;
3. Falta ou não cumprimento dos procedimentos de segurança (tanto pelo morador quanto pelo prestador de serviço de segurança);
4. Falta de trabalho de conscientização dos moradores.

Existem tantas outras origens, mas essas quatro são as que encontro quase semanalmente nos empreendimentos condominiais.

É fundamental deixar claro e despertar a consciência de que não adianta ir para reuniões de conselho, de comissões de segurança e assembleias cobrando câmeras, vigilante, ronda, biometria, sensor disso e daquilo. Muitas assembleias das quais participo muitas vezes são desgastantes e não chegam a lugar algum, principalmente porque os ânimos estão acirrados e a alternativa demanda um gasto de milhares, às vezes milhões de reais em projetos e infraestruturas para garantir a segurança.

Diante deste cenário, o primeiro grande passo é fazer a empresa fornecedora dos serviços de segurança se comprometer juridicamente. Para isso, o síndico deve solicitar um parecer formal e por escrito dos itens que a empresa define como essenciais e úteis. Se houver uma comissão de moradores para acompanhar esse parecer, melhor, pois assim mais interessados podem opinar e entender as limitações do serviço.

Deste modo, temos um ponto de partida com força jurídica e comprometimento de todas as partes para melhorias nos sistemas de segurança. Definidos os itens essenciais e os úteis, é o momento de quantificar e preparar os investimentos.

Mas calma, ainda não é hora de sair gastando! Com os itens levantados pela empresa, o recomendado é trazer outros especialistas em projetos de segurança para avaliar as demandas e comparar os pareceres. Certamente, após esses passos, será possível ter um escopo orçamentário para buscar no mercado opções e comparar os preços.

Com os orçamentos na mão é a vez de verificar se o empreendimento possui recursos financeiros disponíveis ou se haverá necessidade de fazer rateio extraordinário.

Agora com todas as informações disponíveis e quantificadas, conhecendo quais itens são essenciais e quais são úteis, é o momento de ir para assembleia deliberar, de preferência com a presença dos prestadores de serviços e fornecedores escolhidos. Tudo isso para que os responsáveis possam dirimir todas as dúvidas que venham a ser levantadas antes da votação. Seguindo esses passos, o síndico estará amparado pelos profissionais habilitados e responsáveis para auxiliar nas deliberações propostas em assembleia, evitando decisões desequilibradas ou tendenciosas.

De agora em diante as responsabilidades estarão compartilhadas. Os moradores saberão o que é essencial, podendo optar por atender todas as demandas solicitadas pela empresa ou somente por itens essenciais. O prestador de serviços poderá expor suas dificuldades e necessidades; e o síndico, compartilhar as decisões e solicitações. Desta forma é mais fácil cobrar o fornecedor no tocante a falhas e desatenções de seus colaboradores. Porém, é necessário fiscalizar, pois por melhor que sejam as organizações elas dependem do fator humano. Então, síndico, conselheiros e moradores devem permanecer atentos a todos os detalhes. Sempre que perceberem algo não conforme, que seja feita uma ocorrência por escrito à administração do condomínio para que se tomem as medidas pertinentes.

Comunique ao síndico sempre que:

 

1. Vir um porteiro, vigia, controlador de acesso ou ronda cometendo atos de desatenção. Sua concentração não pode ser dividida com televisão, jogos ou redes sociais;
2. Constatar que os profissionais estão dormindo no ambiente de trabalho;
3. O colaborador estiver mais de 12 horas de plantão;
4. Constatar que a triagem ou o controle de acesso está permitindo a entrada de pessoas não cadastradas ou sem identificação;
5. Perceber que funcionários da limpeza ou da manutenção estejam cobrindo postos que cometem à portaria ou segurança.

 

Exija que:

1. Antes de assinar o contrato com a empresa, seja feita uma revisão no documento por um advogado do condomínio, de preferência não atrelado à administradora;
2. A prestadora de serviço mantenha os procedimentos de segurança atualizados e que faça treinamentos periódicos junto aos moradores, fazendo um trabalho de conscientização;
3. A supervisão da empresa contratada seja presente e venha no empreendimento em horários alternados;
4. Sejam fornecidos relatórios periódicos do status da empresa e seus prestadores, demostrando e registrando a fiscalização dos serviços;
5. Sejam apresentadas cópias das carteiras profissionais dos colaboradores, evitando que um auxiliar de serviços gerais seja alocado como vigilante, por exemplo.
6. Para efetuar os pagamentos mensais das faturas, seja demonstrada e comprovada a quitação de encargos e tributos, inclusive do mês anterior ao vigente. Caso não estejam pagos, suspenda a quitação da empresa até que a situação seja regularizada.
7. Seja demonstrado que os vales-transporte, ticket-refeição e horas extras dos funcionários estejam religiosamente em dia;
8. A legislação trabalhista seja cumprida à risca, evitando futuras demandas;
9. A empresa demonstre, anualmente, sua saúde financeira e esteja com os seguros vigentes e quitados;
10. Anualmente, a prestadora de serviços forneça um relatório completo de ocorrências e novas demandas, para alinhar a previsão orçamentária da assembleia ordinária.

Tudo isso vai garantir que a gestão tenha tomado os cuidados básicos para que o tema “segurança” não seja um calcanhar de aquiles no condomínio.

 

Sempre que ocorrer um furto ou assalto:

 

1. É imprescindível que seja feito o registro de boletim de ocorrência junto à Polícia Civil competente.
2. Com a cópia do boletim de ocorrência em mãos, é necessário formalizar o acontecimento perante à administração do condomínio anexando o B.O. policial efetuado.
3. Informar à empresa de segurança para que sejam constatadas as responsabilidades.
4. Caso a empresa tente se eximir da culpa, o condomínio deve notificá-la extrajudicialmente, em caráter preliminar buscando um acordo e ajudando o condômino lesado com as medidas administrativas definidas pela convenção condominial e legais. Não havendo acordo, buscar um advogado competente e com histórico para iniciar uma demanda judicial.

 

No início do ano de 2018 a 3ª Turma do STJ condenou uma empresa de vigilância no dever de indenizar a vítima devido à falha no serviço prestado.

A decisão considerou que os colaboradores responsáveis pela segurança falharam na prestação de serviço, e por isso a empresa foi condenada a indenizar uma condômina (que teve bens pessoais, como dinheiro e joias, furtados dentro de sua unidade autônoma). Essa decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça determina indenização, inclusive quanto aos danos morais, além dos danos materiais correspondentes ao valor dos itens subtraídos.

Basicamente, nesse caso, os colaboradores (funcionários) da empresa de segurança falharam no processo de identificação dos visitantes e liberação do acesso, além de terem cometido ato de negligência ao não ativar o circuito interno de CFTV, impedindo o reconhecimento dos criminosos nas investigações.

O relator do processo, ministro Villas Bôas Cueva, não atendeu às alegações da empresa que tentou compartilhar a culpa, através da chamada “existência de culpa concorrente” e condenou pesadamente a empresa a pagar a indenização integral.

Em linhas gerais a decisão se baseou no comportamento relapso dos prepostos da empresa e na falha do circuito de CFTV, cuja responsabilidade e manutenção eram da própria fornecedora, definindo como “graves falhas no serviço de segurança prestado”.

Por fim, fica clara e transparente a necessidade de se documentar tudo e compartilhar as decisões, para que na ocorrência de furtos ou assaltos no empreendimento, haja provas suficientes de que a administração, o síndico e condôminos não tiveram culpa concorrente e que, sim, tomaram todos os cuidados e nos seus mínimos detalhes para que a empresa contratada não falhe, não negligencie e tenha responsabilidade absoluta pela prestação de seus serviços.

Espero ter ajudado.

Escrito por:

Dra. Patrícia Pereira Moreno

Profissional atuante nas esferas cível, trabalhista e imobiliário. Grande experiência em licitação, tanto em Município quanto no Estado. Prática em elaboração de peças e recursos processuais, bem como em contratos. Acompanhamento em audiências, inclusive no Ministério Público e Ministério do Trabalho. Práticas em auditorias do INMETRO. Pareceres Jurídicos.

 

OAB Paraná   91.784 /PR

OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS

OAB São Paulo 132.664 /SP

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